Koga ugovor štiti, stanodavaca ili podstanara?

Izdavanje stana ili kuće unosan je posao mnogih vlasnika nekretnina u BiH, naročito u Sarajevu u koje dolazi veliki broj ljudi, ponajviše studenata iz drugih gradova BiH. Stanovi se izdaju bez mnogo pitanja, a ugovori se ne sklapaju zbog procedura i izbjegavanja plaćanja poreza. Ali šta se desi kada jedan dan podstanar odluči prestati plaćati kiriju, a nastavlja živjeti u vašem prostoru.

Nedavno je bh. javnost upoznata o neobičnom slučaju porodice Šaćirović koja već 25 godina živi u Beču, a u sarajevskom naselju Mejtaš posjeduje kuću koju iznajmljuje podstanarima. Jedna porodica podstanara “okupirala” je sprat kuće, a stanarinu i režije nisu plaćali mjesecima. Šaćirovići su se obraćali institucijama za koje su mislili da su nadležne u ovakvom slučaju, ali podstanari nisu napuštali stan.

“To se može desiti svakome. Ljudi koji su bili kod nas još uvijek posjeduju jugoslavenske pasoše i to je sve od ličnih dokumenata što su imali sa sobom. Kontaktirali smo policiju i ured za strance, ali niko nije nadležan za rješavanje ovog problema”, komentariše porodica Šaćirović.

Glavni problem Šaćirovića najvjerovatnije je ležao u činjenici kako s podstanarima nisu imali potpisan ugovor.

Nepotpisivanje ugovora donosi brojne probleme za obje strane: stanodavci imaju pravo u takvoj situaciji bez razloga ili upozorenja povećati iznos stanarine, a nerijetko se dešava i da podstanari dobiju naređenje da napuste stan u toliko kratkom roku da se ne uspiju ni spakovati, dok se s druge strane stanodavci susreću s bezobzirnim podstanarima koji ne žele napustiti stan, prave materijalnu štetu i uznemiravaju komšije, a sve to prolazi bez kazne.

U situacijama kada podstanari prave probleme u stambenim zgradama, najčešče su vlasnici stana ti koji plaćaju štetu i kazne te odgovaraju za krivična djela ometanja kućnog reda i mira.

Prijavili adresu prebivališta i napravili štetu od 30.000 KM
Porodica profesora Nijaza Durakovića također je nekoliko godina vodila bitku s podstanarima iz Zavidovića koji su okupirali stan i tokom dvije i po godine niti su plaćali kiriju niti režije. Durakovići su bili primorani isključiti struju, ne bi li uspjeli u svojoj namjeri da vrate stan, ali Zavidovićani se nisu obazirali na ove mjere te su nastavili živjeti u stanu bez struje i tople vode tokom sljedećih devet mjeseci.

Nakon što je slučaj završio na sudu, podstanari su dobili nalog za deložaciju te su tada i otišli, ostavivši za sobom, kako nam je rekla Vedrana Duraković, 30.000 KM materijalne štete u stanu i više od 5.000 KM duga za komunalije.

Ovi podstanari uspjeli su čak i prijaviti boravak na ovoj adresi i dobiti legitimnu CIPS-ovu prijavnicu, budući da se ranije taj dokument kod nas mogao izdati čak i uz samo izgovaranje adrese na kojoj se boravilo u trenutku podnošenja zahtjeva.

Ne postoji mogućnost nasljeđivanja stanarskog prava

Ranije je postojala kategorija zaštićenih stanara, koji bi ostvarivali nasljeđivanje stanarskog prava, ali kako pojašnjava advokat Esad Hrvačić, ta kategorija je ukinuta od decembra 2000. godine, zajedno s ukidanjem Zakona o nasljeđivanju stanarskog prava.

“Sve veći broj ljudi traži pravne savjete vezano za izdavanje privatnih posjeda. Postoji bojazan da podstanar može steći stanarsko pravo, mada takvom strahu nema mjesta, budući da je zakon o nasljeđivanju stanarskog prava prestao važiti još 2000. godine. Jedine moguće opcije u ovakvoj situaciji u formalno-pravnom smislu jesu tužbe za predaju u posjed stana, a takvi postupci traju od jedne do nekoliko godina na Općinskom sudu”, kazao je Hrvačić.

Drugi način koji zakon dozvoljava jeste samopomoć, što znači da stanodavac ima puno pravo da isključi struju u stanu, promijeni bravu i slično.

Policija nemoćna
Iz Ministarstva prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša KS u čijoj su nadležnosti i pitanja stambene politike, kazali su nam kako do ovakvih situacija ponajviše dolazi zbog nepoštivanja zakona i zakonski propisanih odredbi, kao što je u ovim slučajevima nesklapanje ugovora između stanodavca i podstanara, što je propisano Zakonom o zakupu stana.

“Sud je jedini koji ima nadležnost. Odnos stanodavca i podstanara regulisan je Zakonom o zakupu stana kojim se obavezuje sklapanje ugovora između dvije strane. Veliki broj ljudi stanove i kuće izdaje na osnovu ličnog dogovora, a u ovakve situacije i dolaze zbog nesklapanja ugovora. To je situacija u kojoj imate riječ vlasnika protiv riječi podstanara. Policija ne može ocijeniti kome da vjeruje, budući da stanodavac nema potpisan ugovor na koji bi mogao da se pozove”, kazao nam je ministar Čedomir Lukić.

Kako nam je kazao Irfan Nefić, glasnogovornik MUP-a KS, policija ne može uraditi ništa ako podstanari ne plaćaju kiriju i ne žele napustiti prostor u kojem stanuju. Jedina nada i jedini izlaz u suštini je pokretanje građanske parnice.

Ne prepuštati ništa slučaju
Izdavanje kuće ili stana strancima sa sobom nosi brojne rizike. Od velike je važnosti upoznati ljude kojima prepuštate korištenje svoje imovine i osiguranje te iste imovine. Kuća ili stan nisu nešto što se može povjeriti nekome na riječ, s obzirom na to da ovakve situacije nisu rijetke i mogu se dogoditi svakome.

Sklapanje ugovora možda i zahtijeva malo više posla od pukog predavanja ključeva u ruke, ali moglo bi se ispostaviti kako je baš taj ugovor ono što je spasilo i vas i vašu imovinu, savjetuju stručnjaci.